I NOSTRI SERVIZI / Conteggi IMU e TASI

 

NOVITA' 2016

ABITAZIONE IN USO GRATUITO AL FAMILIARE DI PRIMO GRADO

Con la Legge di stabilità 2016 è stata interamente rivista la gestione dei comodati gratuiti: le impostazioni valide per gli anni precedenti sono completamente eliminate e viene introdotta una sola forma di comodato gratuito per il quale è prevista una riduzione del 50% della base imponibile.

REQUISITI: si deve essere proprietari del solo immobile dato in comodato oppure di 2 immobili, ubicati nello stesso comune, di cui uno deve essere necessariamente abitazione principale del proprietario e l’altro viene dato in comodato.

Per "immobile" deve intendersi un immobile ad uso abitativo. Vanno considerate anche le pertinenze secondo i limiti previsti per l'abitazione principale (massimo 3 pertinenze, una per ogni categoria catastale C2, C6 e C7)

Quindi il possesso di altra tipologia di immobile come un terreno agricolo, un'area edificabile o un capannone non esclude la possibilità di usufruire della riduzione del 50%, purché gli immobili ad uso abitativo siano massimo 2, entrambi situati nel comune di residenza del proprietario ed uno dei risulti essere abitazione principale del proprietario.

La riduzione si applica anche agli immobili storici che già beneficiano di riduzione del 50% e quindi in caso di comodato gratuito di un immobile storico si avrebbe una base imponibile ridotta al 25%.

Casi di non applicabilità della riduzione:

  • se si possiedono 3 (o più) immobili ad uso abitativo (per intero o in percentuale) non si può applicare la riduzione
  • se i due immobili ad uso abitativo si trovano in due comuni diversi non si può applicare la riduzione
  • se si risiede nel Comune A e l'immobile è situato nel Comune B (diverso dal Comune A) non si può applicare la riduzione
  • se si risiede all'estero non si può applicare la riduzione
  • se l'immobile dato in comodato non viene utilizzato come abitazione principale del comodatario non si può applicare la riduzione
  • se il comodato è tra nonni e nipoti non si può applicare la riduzione

L'immobile in comodato non è assimilabile ad abitazione principale come poteva avvenire negli anni precedenti ma rimane evidentemente un immobile soggetto ad aliquota ordinaria con base imponibile ridotta del 50%.

Il comodato è possibile solo tra figli e genitori. Sono esclusi comodati tra parenti al di fuori del primo grado.

Il comodatario deve usare l'immobile in comodato come sua abitazione principale quindi deve avere la residenza e l'abituale dimora nell'immobile avuto in comodato.

Il contratto di comodato deve essere registrato presso un qualunque ufficio dell'Agenzia delle Entrate. Non vale nessuna scrittura privata o altra forma/dichiarazione di concessione del comodato.
Vale anche il comodato verbale da registrare sempre presso l’Agenzia delle Entrate.

Un contratto registrato ha valore dal giorno indicato dal contratto e quindi se dalla data di stipula del contratto il comodato si è protratto per almeno quindici giorni del mese, il mese in questione è considerato per intero ai fini della riduzione. Se invece il comodato si è protratto per meno di 15 giorni nel mese, il beneficio parte dal mese successivo.

Esempi di contratto scritto e registrato:

  • contratto con data 1° gennaio e registrato il 20 gennaio: la riduzione vale dal 1° gennaio;
  • contratto con data 15 gennaio e registrazione entro il 5 febbraio: la riduzione parte sempre dal 1° gennaio;
  • contratto con data 20 gennaio e registrazione entro l'8 febbraio: la riduzione parte dal 1° febbraio.

Il contratto va registrato una sola volta e non si deve rinnovare ogni anno. Se cambia il comodatario va registrato un nuovo contratto.

Sono esclusi i comodati per le abitazioni di lusso (Categorie catastali A1, A8 e A9).

Infine per beneficiare della riduzione della base imponibile per l'immobile concesso in comodato, il proprietario deve comunicare e attestare il possesso dei requisiti al Comune tramite apposita Dichiarazione IMU da presentare il primo anno di agevolazione entro il 30 giugno dell’anno successivo (per il 2016 il termine è il 30.06.2017).

I Comuni potranno deliberare aliquote agevolate per le casistiche non comprese da questa riduzione, con applicazione di una aliquota compresa tra il 4,6 per mille e 10,6 per mille.

Per chi ha già un contratto di comodato stipulato precedentemente che rispetta le condizioni viste deve fare solo la dichiarazione IMU al Comune.

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IMMOBILI LOCATI A CANONE CONCORDATO

Per gli immobili locati a canone concordato (art. 2 comma 3 legge 9 dicembre 1998, n. 431) l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune, è ridotta al 75 per cento.

 

IMU

Con l'anticipo dell'entrata in vigore di decreti per il federalismo fiscale, dal 1 gennaio 2012 torna la tassa sulla prima casa. Dovranno pagare l'IMU (la vecchia ICI) tutti coloro che possiedono immobili perché ne sono proprietari, usufruttuari o detentori per altro diritto reale (es. diritto di abitazione).

Gli immobili che pagano l'IMU (case e terreni per la parte relativa al reddito dominicale) non sono più assoggettati ad IRPEF e alle relative addizionali (ad esclusione degli immobili locati per i quali è dovuta alternativamente l'IRPEF o la Cedolare Secca).

L'IMU non si applica all'abitazione principale e, a seconda dei regolamenti comunali, anche ad altre fattispecie assimilabili all'abitazione principale (uso gratuito).

Come si calcola: per le abitazioni, l'imponibile si calcola moltiplicando la rendita catastale x 1,05 (coefficiente di rivalutazione) e ancora x 160. Le aliquote Imu saranno poi stabilite da ciascun Comune aumentando o diminuendo l'aliquota ordinaria dello 0,76% fino a un massimo dello 0,3%.

Le pertinenze dell'abitazione principale (cat. C6-C7-C2) sono esonerate dall'IMU come l'abitazione, ma solo una per categoria fino al un massimo di tre. Le pertinenze che non rientrano nell'agevolazione sono soggette al versamento dell'imposta.

Gli immobili cat. A1-A8-A9 adibiti ad abitazione principale e le relative pertinenze invece sono soggette all'IMU con un'aliquota che può essere dello 0,4% aumentata fino a un massimo dello 0,2%. E' prevista una detrazione fissa di 200 euro. Se l'immobile è l'abitazione principale di più comproprietari, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica.

Quando si pagherà: il versamento deve essere effettuato in due rate di pari importo con scadenza il 16 giugno e il 16 dicembre. Il contribuente può decidere di pagare l'imposta con un unico versamento entro il 16 giugno.

 

TASI

E' stata introdotta nel 2014 ed è un tributo locale per coprire i costi indivisibili dei servizi che il comune eroga ai cittadini.

Ogni comune decide anno per anno attraverso apposita delibera e regolamento se applicare la TASI e a quali casistiche applicarla.

Se applicata la TASI devono pagarla sia il proprietario che il detentore dell’immobile, secondo aliquote e quote stabilite da ogni singolo comune.

Ad esempio, oltre che dai proprietari degli immobili, la TASI verrà pagata anche dagli inquilini che abitano in affitto o che hanno a disposizione alloggi di edilizia residenziale pubblica o che sono in comodato gratuito.

Per calcolare la TASI si usa la stessa base imponibile dell’IMU. Anche le scadenze sono le stesse.

A differenza dell'IMU la TASI prevede molte variabili da comune a comune, sulle aliquote, sulle casistiche soggette al tributo e su possibili riduzioni/detrazioni.

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